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在二手房买卖中，是否为“凶宅”、有无漏水都要求写进交易合同，但火灾、屋外发生非正常死亡等瑕疵往往被忽视或未作为合同约定的告知项目。当得知购买的二手房是“火烧房”、邻宅命案房后，买家不得不诉诸法院进行维权。对此，法官提示，对于房屋重大瑕疵，即便合同没有明说，卖房人根据诚实信用原则，也有义务如实告知。同时，中介公司也应建立更完善的核查机制。
法院结合消防报告、房屋评估数据，根据火灾发生原因、过火面积、损害后果、房屋市场价值综合确定房屋贬值损失以及其他相关损失20余万元，判决原房主王某进行赔偿。同时认定，针对火灾问题，房屋中介没有证据证实其工作人员曾对此进行询问了解kaiyun官网下载，仅以“肉眼可见”为标准履行审查义务，服务存在一定瑕疵，判决中介退还2万元居间服务费。
穆先生花600余万元买了一套房子，成交价相比小区同户型便宜了几十万元。原房主娄先生曾告诉中介kaiyun官网下载，隔壁房屋发生过厨房燃气爆炸，有人受伤，受损部位进行了加固修复。穆先生得知情况后，还是决定买下这套房子。然而，在办理过户手续时，他意外得知，十几年前的那场煤气爆炸事故，不仅炸穿了上下几层楼，还导致一人重伤死亡、9人受伤。
法院认为，隔壁爆炸导致一人死亡的情况，对穆先生是否购买该房屋及购房价格有重大影响。中介机构在明知发生过严重爆炸的情况下kaiyun官网下载，有责任更仔细地核查事故细节，特别是伤亡情况。中介机构未能做到这一点，存在工作上的不足，即履约瑕疵。考虑到中介已完成主要服务，且事故发生在隔壁、时间久远查证难度大等因素，法院判决中介机构退还部分中介费4万元。
法院审理后认为，王先生的妻子虽未在涉案房屋内死亡，但该事件与涉案房屋存在较大联系，进而可能影响一般大众对该房屋的评价。王先生应在签订合同时对上述情况进行披露，但其仅对楼道内发生意外事件进行披露，隐瞒该事件与涉案房屋的关系，主观上具有误导张先生的故意。法院认为，涉案房屋买卖合同不宜继续履行，判决解除合同，王先生返还定金及首付款共计120万元。
记者查询二手房屋买卖合同条款发现，除了对查封抵押、租赁状态、有无设立居住权等可能影响房屋使用的情况进行了清晰约定之外，还对“凶宅”和漏水问题设计了专门的告知承诺条款。对于漏水问题，甚至具体到是否漏水、曾经漏水的区域、是否已经修复以及未告知的违约责任等。但是，对于是否发生过火灾、电路是否出现过故障等问题，合同条款却没有提及，对“凶宅”的界定也仅限于房屋本体出现非正常死亡。
“在房屋买卖过程中，卖方提供房屋准确、完整、真实的信息是其应尽的基本义务，买方只有在获得充分、全面信息的基础上才能作出是否购买的决策。根据民法典的诚信原则，出卖方有义务向买受人如实告知房屋重大质量瑕疵。”刘杰告诉记者，像房屋曾发生火灾、存在严重噪音等问题就属于影响交易决策的重要事实，也会对房屋使用价值和市场价值产生影响，即便合同未明确约定，卖房人也应当如实告知。另外，即便死亡地点不在屋内，只要与房屋紧密相关，可能会严重影响买房人的心理和房屋价值的，也属于需要告知的重要事实。
“比如在实地看房时，发现新粉刷的痕迹，作为专业中介人员就应该警惕，必须仔细问明缘由。漏没漏过水、着没着过火、楼里有没有发生过非正常死亡等情况，即使房主隐瞒，邻居也可能知道，还可以向公安机关、消防部门、居委会、物业公司等相关单位询问了解。”王亮说，中介公司既可以针对漏水问题设计详细的告知和承诺条款，也可以去派出所协助查询户口情况，对于其他的房屋瑕疵，也要应问尽问、应查尽查，规范调查流程，通过督促卖房人作出书面质量瑕疵承诺，以证明履行了询问核查职责。
“中介机构作为居间交易方，通常情况下，具有高于普通人的专业知识和辨别能力，委托人基于对中介机构的信赖订立中介合同，其应承担符合专业主体要求的注意义务。”王亮说，中介公司仅以“肉眼可见”为标准履行审查义务，难以满足消费者合理期待。判决中介部分退还居间费，既是对行业规范的警示，也是对消费者权益的平衡保护。
王亮表示，二手房买卖合同通常是制式合同kaiyun官网下载，会概括性地要求卖方承诺将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买房人，但对房屋瑕疵难以尽数列举。因此，为了避免发生争议，买卖双方可以通过签订补充协议细化瑕疵告知项目。比如，将在买卖合同中未列明却有可能出现争议的火灾、电气故障、严重噪音，隔壁或单元内是否发生过非正常死亡事件等瑕疵问题进行详细列举，并约定不如实告知的违约责任，以此促使房主履行告知义务。
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